La base du financement du logement social en France

Bon, on va taper dans du lourd là alors accrochez vous lecteurs !

Ma Grand-maman ^^

Dans tout domaine, un élément qu'il est important de comprendre est son financement. Appelez ça comme vous voulez, le "nerf de la guerre" ou autre expression vieillote comme ma grand mère (vi, elle a 87 ans ^^), mais sans sous-sous dans la pocket, on ne pourrait pas faire grand chose dans ce bas monde de CAC 40 brutes.

Le sujet du jour -écrivez les enfants- est le financement de la construction de logements locatifs sociaux neufs. Il faut savoir que chaque organisme construit (ou achète) ses logements destinés à la location.

Bon bah, j'voudrais pas me la jouer mais y's'trouve que c'est un piti peu mon taf le sujet du jour, hum v'voyez (l'instit de southpark sort de ce corps !) ?

Tout d'abord la lecture de la page "c'est quoi le logement social ? un gros mot ?" est préférable.

Cela étant fait, on va commencer par le commencement.

1. Calcul de l'équilibre d'opération : exploitation

Les bailleurs sociaux qui s'apprêtent à construire de nouveaux logements,doivent calculer ce qu'on appelle l'équilibre d'opération. C'est à dire : est ce que, sur 40/50 ans, les loyers que je vais percevoir vont couvrir les dépenses engagées par la production de ces logements ? Gningnin, pas facile a priori hein ?

Mon Graal à moi s'appelle "équilibre" !

En effet, un OPH étant un organisme public à vocation sociale, il ne doit évidemment pas générer de profits ou bénéfices quelconques. Par contre, perdre de l'argent tu ne dois pas jeune padawan ! Il faut s'assurer que la livraison de  ces x logements ne va pas à terme couler notre love boat social, et donc qu'il sera au minimum neutre et sans impact pour l'organisme = équilibré.

Les revenus correspondent aux loyers perçus dans l'année (loyer maxi fixé dans la convention APL) à 95%.

Les dépenses liées à la production de logements sont majoritairement : les annuités d'emprunts contractés pour financer la construction des logements, la taxe foncière, les coûts de gestion des logements durant leur vie etc.

Mon travail consiste à chercher continuellement ce Graal qu'est l'équilibre d'opération, sur 50 ans, mais attention sans boule de cristal car c'est Tournesol qui les a toutes pétées le sale chien.

2. Le plan de financement : investissement

En gros, un plan de financement ressemble à ça (exemple chiffré totalement théorique) :

       Coût de revient TTC (a) = 1 000 000

       Subventions (b) = 250 000

       Emprunts contractés par l'organisme (c) = 700 000

       Fonds propres injectés par l'organisme (d) = 50 000

       TOTAL financement = 1 000 000

Le prix de revient des logements doit être entièrement financé, logique non ?

Description des éléments précités des lilas :

(a) = Coût de revient de la construction de nos x logements, c'est à dire  grossièrement le coût d'achat du terrain, le coût des travaux (faut bien payer Bob le bricoleur et Mario le plombier ^^), ainsi que les frais d'ingénierie (l'architecte Ted Mosby par exemple et ses petits copains bureau d'études).

(b) = Subventions : un bailleur social peut obtenir des subventions pour la construction de ses titi logements. Elles peuvent être attribuées par les collectivités locales soit la Région, le Département, la Communauté d'agglomération (ou Communauté de communes), la ville d'implantation etc ...
L'État verse également une subvention (après tout, c'est un peu son boulot qu'on fait, non ?).

(c) = Les emprunts contractés par l'organisme, à annuités constantes proviennent généralement de la Caisse des Dépôts. Les prêts obtenus sont alors sur du très long terme (40 et 50 ans) et leur taux est indexé sur le taux du Livret A.

(d) = Certains organismes peuvent injecter des fonds propres et donc autofinancer une partie de la construction. Il s'agit d'organismes ayant une bonne santé financière.

3. Lien entre l'exploitation et l'investissement

A priori, pas de lien entre un calcul d'équilibre financier  réalisé sur 50 ans et le plan de financement qui me permet juste de financer la construction de mes logements à un instant T. Bô si pourtant bindiou !

Pour tous ces calculs, Excel est ton ami

La seule composante de mon calcul d'équilibre sur laquelle je peux jouer est l'annuité d'emprunt. En effet, plus mon emprunt sera élevé, plus l'annuité sera élevée aussi. ll faut donc que le niveau de mon emprunt ne soit pas trop élevé pour équilibrer l'opération.

Voilà pour l'explication "minimale" sur le financement. Il va sans dire que le niveau de subvention est extrêmement important pour équilibrer une opération. 

La raison de ce blog est notamment la baisse très importante des subventions que nous pouvons maintenant percevoir. Les règles de calcul des subventions ont été modifiées 10 fois en 2 ans et pour moi le "désengagement de l'État" n'est pas qu'une jolie formule. N'ayez  crainte, je vous en parlerais prochainement ^^

A bientôt !!